개인 소유 건물, 법인을 통한 임대사업 전환 가능성 및 절세 전략 분석

상당히 복합적인 부동산 및 세무 전략이 포함된 문제로, 법인과 개인 간의 자산 소유 및 소득 처리 방식에 따라 세금, 절차, 법률적 리스크가 모두 달라지기 때문에 매우 신중한 접근이 필요합니다. 

 

 질문 요약

• 부모님과 공동명의로 개인이 보유한 건물 (시가 약 100억 원)
• 현재 부동산 임대업 개인사업자로 등록
• 별도로 보유한 법인이 있음
• 현재 법인으로 임대사업을 이전하거나 법인 명의로 건물을 변경하고 싶음
• 목적: 개인소득세 절감 (현재 최고세율 45%), 법인을 통한 절세 고려
• 건물의 명의는 유지하되, 임대사업만 법인으로 이관하는 것도 고려

 

1. 건물 소유권을 법인으로 이전할 수 있는가?

가능합니다. 하지만 아래의 조건을 고려해야 합니다.

 1-1. 법인에 양도하는 방식

• 개인이 보유한 부동산을 법인에 매각하거나, 현물출자 형태로 출자해 법인 소유로 변경하는 방식입니다.
• 이 경우 양도소득세, 취득세, 등록면허세, 부가가치세 등이 발생할 수 있습니다.
  • 예: 100억 원 기준 취득세만 해도 약 4억 원 이상 발생할 수 있음.
• 따라서 세금 부담이 매우 큽니다.

 1-2. 현물출자 방식

• 건물을 법인에 현물출자하는 형태로 지분과 맞바꾸는 방식
• 법인이 새로운 지분을 발행하여 출자자에게 제공
• 일정 조건을 만족하면 비과세 요건도 검토할 수 있으나,
  • 엄격한 요건 존재 (지분 100% 보유, 3년간 양도 금지 등)

 

2. 명의는 그대로 두고, 임대사업만 법인이 대신할 수 있는가?

 2-1. 위수탁 계약 or 전대 방식

• 명의는 개인(귀하 및 어머니)가 유지하고, 임대 운영만 법인이 수행하는 구조
• 법인이 개인과 위탁관리계약 혹은 운영위탁계약을 체결
• 또는, 전대차 계약을 통해 법인이 건물을 일괄 임차하고 제3자에게 재임대하는 방식도 가능
  • 이 경우 법인이 받는 수익은 사업소득
  • 개인은 임대료 수익(법인에게 받는 금액)에 대한 세금 발생

주의할 점

• 세무서에서는 ‘실질과세원칙’에 따라 법인이 소유하지 않은 부동산에서 발생한 임대소득이 법인소득이라고 주장할 경우 세무조사가 들어올 가능성 있음
• 특히 고액자산일수록 이 구조는 민감하게 보입니다

 

3. 기존 법인의 목적사업에 임대업 추가 등록은 가능한가?

가능합니다.

• 법인의 정관을 변경하여 ‘부동산 임대업’을 포함시킬 수 있음
• 사업자등록상 부가가치세 면세 사업자로 신고해야 함 (부동산 임대는 원칙적으로 면세)
• 기존 법인이 부동산 임대 외 사업을 하고 있다면, 부가세 관련 처리에 유의해야 함

 

4. 법인 임대 시 장점과 단점

 장점

• 법인세율이 개인보다 낮음
  • 연 2억 원 초과시에도 법인세는 최대 24.2% 수준 (지방세 포함)
• 소득을 법인에 유보하면 배당하지 않는 한 추가 소득세 없음
• 법인을 통해 절세 플랜 및 자산승계 구조 설계 가능

 단점

• 명의 이전시 큰 세금 (취득세, 양도세 등)
• 법인 운영비용, 회계/세무 관리비 추가
• 법인 자산은 사적 사용이 어려움 (배당, 급여 등으로 인출 필요)
• 향후 건물 매각시 양도차익에 대해 법인세 과세 + 배당소득세 2중과세 구조

 

5. 추천 전략 (대안)

 (A안) 건물은 개인 명의 유지 + 법인은 위탁 임대 운영

• 건물은 그대로 보유 (양도세·취득세 없음)
• 법인과 위탁관리 계약 or 전대 계약 체결
• 법인은 일정 수수료 형태로 수익 발생
• 단, 세무 리스크 최소화를 위해 계약서, 운영 방식 명확화 필요

 (B안) 장기적으로 현물출자 검토

• 법인의 자본금이 충분하고 장기 보유할 계획이면, 현물출자로 전환 고려
• 법인은 임대 수익, 관리, 처분까지 책임
• 비과세 요건 충족 시 유리하지만, 요건은 세무사와 면밀히 검토

 

조언

• 지금 상황처럼 세무서나 세무사무소에서 제대로 안내해주지 않으면, 부동산 전문 세무사에게 유료 자문을 받는 것이 현명합니다.
• 특히 100억 원대 부동산이라면 세무 전략 하나로 수억 원 차이가 날 수 있습니다.
• "명의는 유지하면서 임대사업만 법인으로"는 기술적으로 가능하지만, 실질과세 원칙, 세무 리스크, 계약의 정교함이 성공 여부를 좌우합니다.