전세사기 피해자 경공매 절차 정리: 필수 참석 여부부터 대응 팁

전세사기 피해자로서 LH에 매입요청을 한 상황에서, 해당 주택이 경매(또는 공매, 이하 "경공매") 절차에 들어간 경우, 본인이 직접 참석해야 하는 필수 절차가 있는지 여부는 매우 중요한 부분입니다. 특히 타지역에 거주 중인 경우 이동이 어렵고 시간도 오래 걸리기 때문에, 효율적인 대응과 필수 절차에 대한 이해가 꼭 필요합니다.

지금부터 전세사기 피해자 인정 이후, 경공매 절차와 LH 매입 절차 간의 연계성, 본인의 역할 및 참여 필수 여부, 불참 시 대처방안, 그리고 추후 주의사항까지 자세히 안내드리겠습니다.

 

1. 전세사기 피해자 인정 → LH 매입 신청

현재 상황 요약

• 전세사기 피해자로 공식 인정받음 (지자체 또는 국토부 등 통해)
• LH(한국토지주택공사)에 해당 주택 매입 요청을 신청함
• 해당 주택은 현재 경매 또는 공매 절차 진행 중

이 경우, LH는 해당 주택을 경공매 절차 중 우선 매입하거나, 낙찰 이후 매입하는 방식으로 처리하게 됩니다. 따라서 중요한 것은 경공매 절차에서 본인이 직접 관여해야 하는 부분이 있는가 하는 점이죠.

 

2. 경공매 절차와 본인의 참여 여부

전세사기 피해자의 경우, 주택이 경매로 넘어가도 대부분 임차인 자격으로 법원에 배당요구 및 권리신고를 하는 절차 이외에는 별도의 필참 절차가 없습니다. 하지만 예외적으로 다음과 같은 절차는 직접 하거나 위임 처리가 필요합니다.

필참 또는 직접 처리해야 할 가능성이 있는 절차

절차 필수 여부 대체 가능 여부

배당요구 종기일까지 배당요구 신청	필수	대리 가능 (위임장 필요)
임차권등기명령 신청(필요 시)	선택	서면 가능
법원 현장 조사 시 입회 요청	선택	입회 안 해도 무방
경매 낙찰 후 배당절차 진행	입금계좌 등록 등 필요	비대면 가능 (문서 제출)
LH와 계약 체결 또는 LH 측 실사 입회	상황에 따라 다름	일정 조율 가능, 위임 가능

즉, 대부분의 절차는 반드시 본인이 참석하지 않아도 가능하지만, 일부는 기한 내 신청이나 응답이 **정확히 이뤄져야만 법적 보호를 받을 수 있기 때문에 '직접 하지 않아도 되지만, 절차 자체는 반드시 진행되어야 한다'**는 점을 기억해야 합니다.

 

3. 반드시 체크해야 할 항목: 배당요구 신청

배당요구란?

경매에 넘어가는 집의 보증금을 법원에서 일부라도 돌려받기 위해, 정해진 기한 내에 '내 돈이 걸려 있으니 배당 순위에 넣어달라'고 신청하는 절차입니다.

• 배당요구 종기일은 경매 개시일로부터 약 2~3개월 이내로 공고됩니다.
• 이 기한을 넘기면 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다.

제출 방법

• 거주 중인 법원 민사과에 직접 또는 우편으로 접수 가능
• 필요 서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 있는 계약서, 전입세대열람내역 등

불참 시 방법

• 가족 또는 대리인 위임 가능
• 우편 접수 시 등기 우편으로 발송하고, 배달 확인증은 반드시 보관하세요

 

4. LH 매입과 경공매의 연결 고리

전세사기 피해자 주택을 LH가 매입하려면 보통 두 가지 방식 중 하나로 진행됩니다.

1. 경매 전에 선매입 (직접 소유자와 협의)
2. 경매에서 낙찰받은 후 매입

만약 LH가 경매 전에 매입할 수 없다면, 경매에 참여해서 직접 낙찰을 받거나, 낙찰자가 따로 생긴 뒤 그로부터 매입하는 방식이 됩니다.

이 과정에서 LH는 임차인의 권리 보호와 보증금 반환 보장을 위해 입주자와 협의하게 되며, 때로는 실사나 보증금 확인 등을 위해 본인 또는 대리인의 협조가 필요할 수 있습니다. 이 역시 직접 가지 않더라도 문서나 위임장으로 충분히 대응 가능합니다.

 

5. 타지역 거주 시 대응 팁

1. 배당요구 기한 확인
   • 대법원 경매정보 사이트 또는 관할 지방법원 민사과 전화로 확인 가능
   • 기한 내 우편접수 또는 대리인 처리 계획 세워두기
2. LH 담당자와 수시 소통
   • 매입 신청 이후 진행 상황을 수시로 확인하세요
   • 실사, 계약 관련 일정 조정도 가능합니다
3. 주택 관련 우편물 수신 주소 확인
   • 법원이나 LH에서 보내는 중요한 우편물은 반드시 수령할 수 있는 주소로 지정
   • 타지역이면 등기 우편 수령인 대리 설정도 고려
4. 변호사 또는 법무사 간단 자문
   • 경공매 일정이 복잡하거나 일정이 맞지 않을 경우, 저렴한 비용으로 자문을 받아 서류 대리 제출만 맡기는 방법도 있어요

 

6. 주의사항

• 배당요구 신청은 필수입니다. 기한 꼭 확인하세요.
• LH 매입과 경공매 절차는 병행될 수 있으며, 임차인은 실사와 계약 협조가 필요할 수 있습니다.
• 본인 필참이 필요한 상황은 거의 없으며, 대부분 위임이나 서면 처리 가능합니다.
• 타지역 거주자는 기한 중심 대응 전략 + 서면 제출/우편 처리 + 위임 활용을 계획적으로 준비하세요.

 

전세사기 피해자로서 LH에 매입을 신청한 상태라면, 경공매 과정 중 반드시 본인이 직접 참석해야 하는 절차는 거의 없습니다. 다만, 배당요구와 같은 임차인의 권리 보장 절차는 반드시 기간 내 서면으로라도 이행해야 하며, 이를 놓치면 보증금 배당에서 불리할 수 있습니다.

시간이 오래 걸리는 만큼, 미리 계획을 세우고 우편 제출, 위임장 활용, 전화 또는 이메일을 통한 비대면 응답 등을 잘 준비해두면, 본인의 거주지와 무관하게 원활하게 대응할 수 있습니다. 필요 시 LH나 관할 법원의 상담창구도 적극 활용하시고, 상황이 복잡하다면 법률구조공단 또는 주거복지센터의 무료 상담도 받아보시기를 권합니다.