부모와 전세 같이 사는데 제 명의로 전세대출 가능할까요? (실제 승인 기준 정리)

 

현재 어머님과 함께 거주 중인 전세 주택의 만기가 5월이며, 어머님이 1주택자이기 때문에 전세대출 한도가 제한되어 있고, 이를 해결하기 위해 질문자님 명의로 전세계약을 변경하여 전세자금대출을 받으려는 상황으로 이해됩니다. 이 경우 실제로 많은 분들이 겪는 현실적인 문제들이 있습니다. 하나씩 정리해 드리겠습니다.

 

1. 집주인이 명의 변경을 대부분 허락해 주는지?

결론부터 말씀드리면, 집주인이 허락해 주는 경우도 많지만, 의무는 아닙니다.
전세계약의 임차인은 계약 당사자이기 때문에, 기존 임차인(어머니)에서 질문자님으로 변경하려면 집주인의 동의가 반드시 필요합니다.

일반적으로 집주인이 명의 변경을 허락하는 경우는 다음과 같습니다.

• 보증금·월세 조건이 그대로 유지되는 경우
• 임차인의 신용 상태가 특별히 문제 없는 경우
• 중개수수료·계약서 작성 비용을 임차인 측에서 부담하는 경우

질문자님께서 말씀하신 것처럼 복비(중개수수료)를 양쪽 부담하겠다고 하면 협조해 주는 집주인도 상당히 많습니다. 다만, 집주인 입장에서는 새로운 임차인의 신용도·소득을 다시 확인하게 되므로, 신용 상태나 소득 증빙이 부족할 경우 거절당할 가능성도 있습니다.

즉,
--> “대부분 해준다”기보다는
--> “조건이 무리 없으면 협조해 주는 경우가 많다”가 현실적인 표현입니다.

 

2. 같은 주소지(같은 세대)라서 전세대출이 안 된다는 말의 의미

전세자금대출 심사에서는 ‘임대차의 실질성’과 ‘독립된 임차 관계’를 매우 중요하게 봅니다.
어머니와 질문자님이 같은 주소지, 같은 세대로 묶여 있는 경우, 금융기관에서는 다음과 같이 판단하는 경우가 많습니다.

• 실질적으로는 가족 간 주거 이전일 가능성
• 실제 임차인이 아닌 형식적인 계약 변경일 가능성
• 전세자금이 가족 내 자금 이동으로 오인될 소지

그래서 같은 주소지 + 직계가족 + 명의 변경 조합은 전세대출 심사에서 거절되는 경우가 많습니다. 이게 바로 “같은 집 주소라서 대출이 안 나온다”는 말의 의미입니다.

 

3. 주소지를 옮기면 해결되나요?

단순히 주민등록 주소지만 다른 곳으로 옮긴다고 해서 무조건 대출이 되는 것은 아닙니다.
은행에서는 다음 요소를 종합적으로 봅니다.

• 실제로 거주 이전이 있었는지
• 임대차계약이 정상적으로 체결되었는지
• 가족 간 위장 임대차가 아닌지
• 기존 거주지에서 독립성이 있었는지

따라서 형식적으로 주소만 옮겼다가 다시 돌아오는 구조라면, 대출 심사에서 문제가 될 가능성이 큽니다.

 

4. 세대주가 되면 대출이 가능해지나요?

일부 전세자금대출 상품은 ‘세대주 요건’을 요구하는 경우가 있습니다.
그래서 질문자님께서 독립 세대주 + 임차인 본인 명의 계약 구조가 되면 대출 가능성이 올라가는 것은 사실입니다.

다만 이것도 “무조건 가능”은 아닙니다.

은행이 보는 핵심은:

• 질문자님이 실질적인 임차인인가?
• 어머님이 실질적인 전세자금 제공자가 아닌가?
• 계약 구조가 정책대출 취지에 맞는가?

따라서 가장 안전한 구조는 다음과 같습니다.

 

5. 현실적으로 가능한 가장 안정적인 구조

전세대출 승인 가능성을 높이려면 아래 구조가 가장 깔끔합니다.

• 전세계약자: 질문자님 본인
• 주민등록: 질문자님 단독 세대주
• 실제 거주: 질문자님이 주 거주자
• 어머님: 동거인(동거 가족) 형태로 전입
• 계약금·보증금 출처: 질문자님 본인 계좌(차용증 정리 시 가점)

이 구조라면 은행에서도 “실제 임차인 = 대출 신청자”로 인정할 가능성이 가장 높습니다.

 

6. 주의하셔야 할 점

• 가족 간 명의 변경 전세대출은 은행마다 심사 기준이 다릅니다.
• 동일한 조건이어도 A은행은 승인, B은행은 거절되는 경우가 많습니다.
• 전세대출 실행 전 반드시 사전심사(가심사)를 받아보시는 것이 중요합니다.
• 계약을 먼저 바꾸고 대출이 거절되면 되돌리기 어려운 상황이 생길 수 있습니다.

 

7. 정리

- 집주인은 명의 변경을 해줄 의무는 없으나, 복비 부담 등 조건이 맞으면 협조하는 경우가 많습니다.
- 어머니와 같은 주소지·같은 세대 상태에서는 전세대출이 거절될 가능성이 큽니다.
- 단순 주소 이전만으로는 해결되지 않을 수 있으며, 실질적 독립 구조가 중요합니다.
- 질문자님이 세대주 + 임차인이 되는 구조가 가장 안전한 방법입니다.
- 계약 변경 전에 반드시 은행 가심사를 먼저 받아보시는 것을 강력히 권해드립니다.