의정부 보금자리론 생애최초 80% 가능할까? 비규제지역 여부·개인사업자 대출 가능성 총정리

1. 의정부 용현동, 생애최초 보금자리론 LTV 80% 가능한가요?

결론부터 말씀드리면, 의정부 용현동은 ‘비규제지역’이 맞습니다.
현재 기준으로 의정부시는 투기과열지구·조정대상지역에서 모두 해제된 상태이며,
따라서 보금자리론 생애최초 LTV 80% 적용 대상 지역에 해당합니다.

혼동이 생기는 이유는 다음 때문입니다.

• 일부 분들은 “의정부 = 수도권 → LTV 70%”라고 단순하게 이해하시는 경우가 많습니다.
• 하지만 보금자리론 LTV 기준은 ‘수도권이냐 지방이냐’가 아니라 ‘규제지역이냐 비규제지역이냐’로 나뉩니다.
• 의정부는 수도권이지만, 규제지역이 아닌 ‘비규제지역’이기 때문에 생애최초 80% 적용이 가능합니다.

즉,
 “의정부는 수도권이라 70%만 나온다”는 말은 틀린 정보이고,
 “의정부는 비규제지역이라 생애최초 80% 가능”이 맞는 정보입니다.

매매가 2억 8천만 원 기준이라면

• 이론상 최대 대출 가능액: 약 2억 2,400만 원(80%)
  (※ 실제 가능 금액은 소득·부채·DSR에 따라 조정됩니다)

 

2. 개인사업자(일반과세자)인데 보금자리론 가능할까요?

보금자리론은 ‘직업 제한은 없습니다.’
즉, 개인사업자도 신청 자체는 가능합니다.
다만 중요한 것은 소득 증빙이 가능하느냐입니다.

현재 상황을 보면,

• 작년 7월 개인사업자 개업 (일반과세자)
• 올해 초 부가세 약 1,000만 원 납부
• 종합소득세는 아직 미신고
• 남편분은 프리랜서·4대보험 가입 아님
• 개인사업자 내기 전까지는 회사 근무 이력 있음

이 경우 핵심 포인트는 ‘종합소득세 신고 여부’입니다.

보금자리론 심사 시:

• 개인사업자는 원칙적으로
   최근 1개년 종합소득세 신고 내역(소득금액증명원)을 기준으로 심사합니다.
• 아직 종합소득세를 신고하지 않은 상태라면
  ‘확정 소득이 없는 상태’로 판단되어 대출이 거절되거나 한도가 크게 줄어듭니다.

즉,
 이론적으로는 개인사업자도 가능
 실무적으로는 종소세 신고 전에는 승인받기 매우 어렵습니다.

 

3. 종합소득세 신고 전·후, 승인 가능성 차이

1) 종소세 신고 전

• 소득 증빙 부족
• 은행·주금공에서 ‘소득 확인 불가’ 또는 ‘불안정 소득’으로 평가
• 보금자리론 승인 확률 낮음
• 나와도 한도가 매우 적거나 조건 불리

2) 종소세 신고 후

• 소득금액증명원 발급 가능
• 부가세 납부 이력 + 매출 흐름 확인
• 승인 가능성 크게 상승
• LTV 80% 적용 + DSR 심사 정상 반영 가능

 현실적으로는 종소세 신고 후 진행하시는 것이 안전합니다.

 

4. 남편분 소득 합산은 가능한가요?

보금자리론은 부부합산 소득 기준을 사용합니다.
다만, 남편분이 현재:

• 프리랜서 X
• 4대보험 X
• 별도 소득 증빙 없음

이 경우 남편분 소득은 합산 반영이 거의 불가능합니다.
즉, 대출 심사는 사실상 질문자님 소득 기준으로만 진행됩니다.

 

5. 실무적으로 추천드리는 진행 순서

- 1단계
종합소득세 신고 먼저 진행 (세무사 상담 추천)

 

- 2단계
소득금액증명원 + 사업자 매출증빙 확보

 

- 3단계
주택금융공사 보금자리론 사전 상담

(은행 방문 or HF콜센터)

 

- 4단계
DSR 기준 충족 여부 확인

 

- 5단계
계약서 작성 전 대출 가능 금액 확정 확인

 

6. 정리

- 의정부 용현동은 비규제지역 → 생애최초 보금자리론 LTV 80% 가능
- “수도권이라 70%”는 잘못된 정보
- 개인사업자도 보금자리론 가능하지만, 종소세 신고 전에는 승인 확률 낮음
- 종합소득세 신고 후 진행하는 것이 현실적으로 가장 안전
- 남편분 소득 증빙이 없으면 합산은 어려움
- 매매계약 전 은행·주금공 사전심사는 필수