1가구 2주택 비과세 가능한가? 지방 아파트 매도 시 양도세 면제 조건

 질문 요약 

• 1번 아파트: 본인 명의, 2014년 8월 취득
• 2번 아파트: 배우자 명의, 2021년 7월 취득 (지방 광역시, 공시가격 1억 미만, 주택 수 미포함)
• 3번 아파트: 배우자 명의, 2023년 7월 취득

특징:

• 2번 아파트는 지방 광역시 + 공시가격 1억 미만이라 주택 수에 미포함 (소득세법 시행령 제154조 제4항 적용)
• 3번 아파트는 최근 취득
• 1번 아파트를 2026년 7월까지 매도하려는 상황

질문 요지:
→ 1번 아파트를 26년 7월까지 매도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 가능한지?

 

 세법 검토

(1) 소득세법 시행령 제154조 제4항

• 지방광역시 소재 주택
• 공시가격 1억원 이하
• 조정대상지역이 아님 ▶ 이 경우 '주택 수' 산정 제외됩니다.

→ 2번 아파트는 주택 수로 치지 않습니다.

(2) 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (소득세법 제89조 제1항 제3호)

기본 요건 요약

• 1가구가 주택을 하나 더 구입하여 2주택이 된 경우
• 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내 기존 주택을 양도
• 기존 주택을 팔 때까지 계속 보유해야 함
• 기존 주택은 양도 당시 1세대 1주택 상태여야 함

단,
조정대상지역 내 2주택은 취득일로부터 2년 이내 양도해야 한다는 특례가 있습니다.

여기서는 조정대상지역이 아니니 일반 3년 이내 규정이 적용됩니다.

 

 구체적인 상황 분석

1. 현재 주택 수 판단

• 본인 명의 1번 아파트
• 배우자 명의 2번 아파트(주택 수 미포함)
• 배우자 명의 3번 아파트

중요한 포인트:

1가구 1주택 판단은 세대 단위로 합니다.
본인+배우자+같은 세대원을 묶어서 세대 기준으로 보기 때문에, 배우자 명의도 함께 고려합니다.

 

2. 1번 아파트 매도 시기

• 3번 아파트를 2023년 7월에 취득했으므로,
• 2026년 7월까지 1번 아파트를 매도하면, '신규 주택 취득일로부터 3년 이내' 요건을 충족합니다.

(3년 계산은 2023년 7월 신규 취득 기준입니다.)

 

3. 일시적 2주택 요건 충족 여부

 신규주택(3번) 취득 → 기존주택(1번) 처분 3년 이내 계획
 2번 아파트는 주택 수에서 제외됨 (문제 없음)
 3번 아파트 취득 이후에도 1번 아파트를 계속 보유

따라서 요건 충족!

 

26년 7월까지 1번 아파트를 매도하면, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족합니다.

→ 양도세 비과세 적용 가능합니다.

 

주의할 점

1. 거주 요건
   • 만약 1번이나 3번 아파트가 조정대상지역에 있는 경우,
     추가로 2년 이상 거주 요건이 붙을 수 있습니다.
   • 질문에 따르면 "조정대상지역 아님"이라고 하셨으니, 현재는 거주요건 없이 비과세 가능합니다.
2. 공시가격 변동 주의
   • 2번 아파트(광역시, 공시가격 1억 미만)는 주택 수 미포함 조건이지만,
     만약 향후 공시가격 상승 등으로 1억 원 초과하게 되면 주택 수 포함될 수 있습니다.
   • 매도 시점(26년 7월)까지 2번 아파트의 공시가격을 주의 깊게 모니터링해야 합니다.
3. 세대분리 금지
   • 세대원 분리 없이 계속 같은 세대를 유지해야 일시적 2주택 비과세가 인정됩니다.
4. 기타 주택 요건
   • 오피스텔, 상가주택, 다가구주택 등 추가 보유 여부도 문제 될 수 있으니 없으면 괜찮습니다.

 

 요약 

구분 내용

1번 아파트 매도 시기	2026년 7월까지
비과세 가능 여부	가능 (일시적 1가구 2주택 인정)
고려할 점	2번 아파트 공시가격 변동, 세대 유지